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“假按揭”案件之判定与处理

时间:2014-04-21 15:49 来源:转载 作者:重庆法院网 点击:

  长期以来, 房地产市场的迅猛发展为拉动内需、提高人民生活水平做出了重要贡献。按揭作为一种信用消费形式,对刺激住房消费、加速房地产业资金回笼、促进房地产业发展又发挥着重要的作用。但按照国际惯例,按揭贷款受政策、信用、市场、法律及管理水平等方面的影响,会产生一定风险,这样的风险一般在业务发展的10年左右开始显现,目前我国银行按揭贷款的发展正处在这个时期。同时,就我国按揭业务现状而言,因该业务起步较晚,国内银行缺乏必要的经验积累,加上按揭贷款相关的法律法规又不健全,在按揭贷款规模不断扩大的同时,“假按揭”现象开始显现。近十年来,“假按揭”现象的反复出现,已成为我国住房按揭贷款业务发展中最大的风险源头,严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的健康发展。目前,部分法院又开始陆续出现涉及“假按揭”案件,应引起司法工作者的高度重视。因此识别与防范“假按揭”的发生,已成为规范房地产金融业发展,保护银行合法权益的重要措施。本文重在探讨“假按揭”中各方的利益和风险,并提出正确的民事法律适用,目的是能够使按揭市场更加规范化和法制化。

  一、背景分析:“假按揭”在房地产市场发展进程中的凸显

  以1998年—2008年为限,简要展开房地产市场的发展过程,并发现“假按揭”现象凸显的时期。

  自1998年7月起,住房实物分配停止,个人购房市场由此打开,房地产市场发展呈上升趋势。2003年,受SARS事件影响,房地产市场受到冲击。在此低迷时期,“假按揭”事件开始凸现,爆出了在全国范围内具有影响的“广地花园”涉及“假按揭”案件,涉及的金额可能超过2亿元。2003年下半年,政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,促进房市发展。2007年底,出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《补充通知》,区分住房投资与住房消费,提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。从2008年开始,全国各地房地产市场出现回落,房价开始下跌。同时,新一轮金融危机导致全球经济开始衰退,房市再次受到影响。就在2007年底至2008年间,“假按揭”现象再次出现,北京爆出“京城最大骗贷案”,涉案金额达7.5亿元。2009年1—3月,据国家统计局和发改委公布的数据,个人按揭贷款984亿元,增长13.2%。有业内专家分析,其中部分资金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明也表示,虚假按揭贷款案件开始明显增多。由此可见,“假按揭”现象往往出现在房地产市场发展出现阻力的情况下。房市低迷时,开发商通过“假按揭”套取银行贷款以缓解资金压力,同时促成了市场虚假繁荣的假象,利于房价的攀升。

  2010年可谓是我国最严厉的房价调控年,国务院先后出台“国十一条”与“国十条”以调控房价。2011年2月,全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米,环比上涨0.48%,80%以上的城市房价上涨幅度很小,房价呈现高位持平状态,全国楼市成交量全线下跌,目前全国的房价正处于一系列调控政策下的消化阶段。当前,部分法院又开始出现了一些房产公司炮制的“假按揭”案件,由此可以预测,房地产市场在面临巨大阻力的背景下,“假按揭”现象随时有抬头的可能。为此,本文将集中讨论如何妥善处理“假按揭”民事案件,达到抑制“假按揭”的目的。

  二、案件回放:“假按揭”案件的特点及识别

  按揭购房是由开发商、银行、购房人三方共同参加的融资购房行为,其中存在四种法律关系:一是开发商与购房人之间的商品房买卖法律关系;二是购房人与银行之间的借贷法律关系;三是购房人与银行之间的物的担保关系;四是开发商与银行之间的保证关系。这四种法律关系既相互独立,又相互联系,商品房买卖法律关系为核心,借贷法律关系为实现的条件,担保法律关系从属于借贷法律关系。

  (一)“假按揭”案例

  原告杰渝公司与被告(系杰渝公司员工)签订商品房买卖合同,约定由被告购买原告沙坪坝区石小路的房屋。同时,原告作为保证人,被告作为借款人与银行签订了抵押贷款合同。银行按合同约定发放了款项。实际上,被告并未向原告支付购房首付款,亦未向银行偿还贷款及利息。贷款及利息由原告以被告名义偿还。尔后,被告从原告处辞职,原告希望提前还清银行贷款,并要求被告配合到房交所办理相关退房手续,但遭到被告拒绝。原告向法院提起诉讼,要求确认双方签订的商品房买卖合同无效。

  该类案件即为“假按揭”案件,其争议焦点在于:如何确定“假按揭”中的合同效力。

  (二)“假按揭”案件特点及识别

  形成“假按揭”的原因在于开发商楼盘定位失误、销售缓滞,项目面临崩盘危险,银行贷款难以收回,开发商损失惨重。为避免倒闭,开发商想方设法寻求“出路”,其中“假按揭”就是常用的手法之一。

  “假按揭”与按揭购房相比,区别在于:开发商与购房人签订的商品房买卖合同是虚假的意思表示,据此虚假的买卖合同,购房人向银行申请贷款,并由三方签订抵押贷款合同,而实际上购房人并未购买商品房,偿还贷款的是开发商。“假按揭”由此具有一些独有的特征,司法实践中,对“假按揭”案件特点的正确把握,有利于提高对该类违法行为的识别能力。

  特点一:以开发商为主导。开发商是实施假按揭策划者,其为解决资金短缺问题,通过“假按揭”获得更多的资金。

  特点二:购房人往往是开发商的关系人。“假按揭”中的购房人虽名义上为商品房买卖合同中的一方主体,但其并未实际获得房产,更未使用和偿还银行贷款。由于其身份的虚假性,购房人与开发商之间往往存在某种关系,如本文中的“假按揭”案件,购房人是开发商的内部职工。

  特点三:贷款资料虚假。购房人向银行申请贷款时,需要证明自身的偿付能力,会向银行提交购房合同、首次付款凭证、抵押物证明、抵押物的评估、保险及登记等资料,这些资料往往都由开发商进行伪造。

  特点四:首付款和按揭款本息均由开发商支付,非购房人支付。

  特点五:开发商为了套更多贷款,开发商往往将房价提高进行按揭,按揭房屋价格普遍偏高。

  司法实践中识别“假按揭”,可从以下几个方面进行:一是就合同主体而言,购房人与开发商之间存在一些特殊的关系,如内部职工、亲属等。二是就商品房买卖合同而言,因为买卖商品房本身非真实意思表示,所以双方对合同约定内容的要求并不高,合同内容会有所简化,相关规定也比较粗糙,不全面。三是就购房人贷款额度而言,购房人购买的房屋价格与该地区同类楼盘价格相比异常,住房按揭贷款额度较大。四是就开发商人而言,一般为资产规模较小,资质等级较低,难以从银行贷款的开发商。总之,在此概括“假按揭”案件的特点及部分识别方法,有利于法官在司法实践中提高对“假按揭”案件的警惕,并对该类案件进行正确的法律适用。

  三、利益衡量:“假按揭”案件中涉及的利益和存在的风险

  对各方利益的正确衡量,是对该类案件正确民事法律适用的前提。“假按揭”中由于购房人的购房意愿不真实,或就高价部分贷款意愿不真实,其还款资金来源于开发商,因此,一旦房地产开发商的资金周转出现问题,购房人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临风险。当然,购房人作为交易合同一方当事人,同样也面临履行合同的风险。

  (一)“假按揭”中涉及的利益及损害

  “假按揭”中涉及多方面的利益,“假按揭”的最大受益者是开发商,其向银行套取贷款而获得资金利益。同时,“假按揭”增多会促使卖方市场的形成,潜在利益巨大。而对于银行来说,其利益在于收回贷款及利息。如银行疏于对开发商的审查,“假按揭”可能使其贷款利益受损,甚至无法收回贷款。

  “假按揭”还涉及社会公共利益,如造成房地产交易市场的虚假繁荣,破坏社会金融秩序等。

  (二)“假按揭”案件中存在的风险

  1、在“假按揭”中,银行是最大的风险承担者。主要存在的风险有:一是无法收回贷款的风险。购房人仅为名义上的借款人,且偿付能力差,很可能无法履行还款义务。同时,开发商虽然实际收到贷款,但并非贷款合同中的借款人,如判决其承担还款责任,于法无据。二是银行的优先受偿权存在风险。如果法院认定借款合同无效,则银行在所购房屋上的抵押权会一并消灭,不再存在优先受偿权,只能通过侵权责任或缔约过失责任来追究开发商或购房人的责任,银行由抵押权人沦为一般债权人,对债权的实现极为不利。开发商实施“假按揭”的目的在于套取更多资金,所以往往会存在商品房价值被开发商人为抬高的可能,不符合商品房的真实市场价值,即使抵押权不消灭,银行处置抵押物所得价款也不足以实现银行债权。三是银行在人保上存在的风险。在抵押贷款合同中,开发商作为银行的连带保证人存在,但由于保证条款也从属于借款合同,如果认定借款合同无效,开发商的保证责任也同时消灭,银行存在无法收回贷款的风险。

  2、就开发商而言,风险在于如果认定抵押有效,银行的抵押权成立,开发商一旦不能还款,就面临商品房被拍卖优先受偿的风险,同时其保证责任也不能免除。

  3、就购房人而言,如认定借款合同有效,购房人承担按时还款的义务,为购房人增加了风险。

  上述风险分为两类,一是银行方的利益可能受损的风险,一是开发商或购房人的违法成本增大的风险。如何维护正当利益,惩罚违法行为,其关键在于对“假按揭”中合同效力的认定。故本文着重对“假按揭”中合同效力问题进行分析。

  四、分歧出现:“假按揭”案件之民事法律适用分歧

  “假按揭”案件的民事法律适用关键在于如何有效的维护合法利益和社会公共利益。在目前的司法实践中,对“假按揭”中合同效力的认定,存在较大分歧。

  (一)“假按揭”案件民事法律适用之观点一

  开发商与购房人签订的商品房买卖合同无效,抵押贷款合同无效。就此种观点而言,存在不同的理由。

  1、开发商与购房人签订的商品房买卖合同的效力判断。

  第一种理由认为,商品房买卖合同无效系因双方恶意串通,损害第三人利益所致。即买卖合同侵害了第三人的利益,此处的受害第三人为银行。“假按揭”中,开发商与购房人确实存在恶意串通的事实,但是否损害第三人利益,可能存在认识上的差异。严格分析法律关系发现,银行作为贷款人,只有在购房人已成功申请贷款后,不能按期还贷才导致其实际损失。购房人不能按期还贷的原因在于:购房人借款的目的并非是为了购买商品房,而是为了开发商套取资金利益。开发商对贷款不合用途的使用,可能造成资金损失,银行亦无法预见和控制,故银行收回贷款的风险易转化为实际损失。换言之,银行收回贷款的风险是因带有欺诈意思的借贷关系造成,而非银行并未直接介入的买卖合同关系造成。故以双方恶意串通,损害第三人利益为由,认定商品房买卖合同无效未必妥当。即使忽视上述提到的法律关系,也不能完全确定损害第三人利益,如开发商经营正常,同样可以按期向银行还贷并支付利息,银行在开发商与购房人形成买卖关系的阶段,仅承受潜在的风险,而当借贷法律关系形成时,银行的损失才显现出来。因此,以此理由直接认定商品房买卖合同无效,缺乏法律依据,也无现实意义。

  第二种理由认为,“假按揭”中的商品房买卖合同损害社会公共利益,因此无效。本文认为,以此认定商品房买卖合同无效,理由正当。前文在“假按揭”所涉及的利益中已经提到,“假按揭”的不断增多可能造成房地产交易市场的虚假繁荣,导致房价攀升,破坏房地产交易市场稳定。据此认定“假按揭”中虚假的商品房买卖合同造成对社会公共利益的损害并无不妥。至于在整个“假按揭”过程中,是否应同时否定抵押贷款合同的效力,本文将在衡量不同利益后,再做出认定。

另外需要说明的是,认定“假按揭”中商品房买卖合同无效,最主要的理由应基于买卖合同这一民事法律行为中的意思表示本身来思考。双方在意思表示的当时不欲实现意思表示的内容,已构成虚伪表示,由于虚伪表示的双方当事人都无实现意思表示内容的真意,事实上虚伪表示也是不予实现的,故虚伪表示的内容应为无效。“假按揭”中的商品房买卖合同符合虚伪表示的特征,故买卖合同在双方当事人之间应为无效。当然,虚伪表示的无效仅仅是在虚伪表示的双方当事人之间,如存在善意第三人,应不能对抗。在“假按揭”这一具体案件中,有无因银行为善意第三人而确认买卖合同有效的必要,存在疑问。全面分析整个按揭贷款中的法律关系,如此时因银行善意而肯定买卖合同效力,会与上述提及的维护社会公共利益相矛盾。并且,认定银行的善意应是基于对抵押贷款合同的信赖,以及对抵押贷款合同中载明的贷款用途的信赖而产生,银行并未直接介入买卖合同,故不应以银行的善意来肯定买卖合同的效力。当然,虚伪表示在我国规范民事法律行为的相关法律法规中并未出现,但以此为理由否定合同效力更符合事实本来面目,在此适用十分恰当。总之,在“假按揭”案件中,认定商品房买卖合同无效,应以损害了社会公共利益,同时是签订买卖合同双方的虚假意思表示为理由。

  2、开发商、购房人、银行三方签订的抵押贷款合同的效力判断。

  对抵押贷款合同效力的判断,不仅应考虑签订合同各方的意思表示,亦应考虑抵押贷款合同与商品房买卖合同之间的法律关系。在司法实务中,有多种理由确认抵押贷款合同无效。

  第一种理由认为,开发商与购房人签订商品房买卖合同无效,三方签订的抵押贷款合同是商品房买卖合同的从合同,主合同无效导致从合同无效。从抵押贷款合同的内容来看,该合同是借款合同、抵押合同、保证合同的三位一体,其与商品房买卖合同之间并非主从合同关系,而为相对独立的法律关系。从合同是指在两个或两个以上的合同中,必须以主合同的成立为条件而存在的合同。例如:《担保法》中规定的保证合同、抵押合同,是以借贷合同为主合同的从合同。而在“假按揭”的两种合同中,银行是抵押贷款合同中的主体,而非商品房买卖合同中的主体,两种合同均存在独立的意思表示,不应构成法律意义上的主从合同。当然, “假按揭”中的两种合同关系之间,的确存在一定的关联性,这一点在另一种否定抵押贷款合同效力的理由中将有所体现。

  第二种理由认为,购房人因为缺钱买房,故向银行申请贷款,银行发放贷款后,既使购房人买了房,又促进了开发商经营利益的实现,这使抵押贷款与商品房买卖有了密不可分的联系。此种理由认为,造成抵押贷款合同无效最主要的理由是,抵押贷款合同中的贷款目的是为购房人购买商品房,现开发商独自占用资金利益,违背了抵押贷款合同中约定的贷款用途,故应认定抵押贷款合同无效。本文认为,据此直接确认抵押贷款合同无效不妥。因为确认抵押贷款合同无效,不仅使银行收回贷款的风险加大,前已提及。同时,在法律上能否因此直接确认无效存在障碍。《合同法》第203条规定:“借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。”从该规定来看,如借款人未按借款合同的约定用途使用借款,并不会直接导致借款合同无效。

  第三种理由认为,“假按揭”直接损害了社会公共利益,因为“假按揭”整体包括商品房买卖合同以及抵押贷款合同,故抵押贷款合同亦因损害社会公共利益而属无效。本文认为,所谓“假按揭”损害社会公共利益是指,虚假的商品房买卖合同会扰乱房地产市场交易秩序,造成房地产市场虚假繁荣的现象。由此可见,损害社会公共利益的罪魁祸首在于虚假商品房买卖的存在,而非直接因为抵押贷款造成。抵押贷款合同效力的判断,应主要倾向于维护银行合法利益方面的考虑,否则极有可能因此损害银行的合法利益。

  司法实践中,确认抵押贷款合同无效除上述三种理由之外,还存在另一种认识,此种认识是对抵押贷款合同中各方当事人的真实意思进行考察后,进行的法律适用。如中国建设银行番禺支行诉刘剑峰、广州百胜房产有限公司房屋抵押贷款合同纠纷案,该案属于本文讨论的“假按揭”案件。一审法院认定该案中的商品房买卖合同无效,抵押贷款合同属于从合同,亦应无效;二审法院作出改判,认为银行、刘剑峰、百胜公司三方签订的抵押贷款合同形式上是刘剑峰以其向百胜公司购买的房屋作抵押向银行借款,但实质上是百胜公司为筹集资金借刘剑峰的名义以公司房产作抵向银行借款。因此,百胜公司是实际借款人、抵押人,故该抵押贷款行为有效,银行对抵押房产也享有优先受偿权。二审法院在此识别了“假按揭”现象,并在裁判上直接以开发商欲达到的目的来认定法律关系,却忽视了合同自由原则。借款、抵押确为百胜公司的真实意思表示,但承认借款,接受抵押是否亦是银行的真实意思不无疑问。如果法院仅仅根据此种认识确认抵押贷款合同的成立,无异于将签订借款合同、接受抵押的意思强加于银行方,一旦出现了可能损害银行利益的情况,法院这种只以开发商一方的真实意思进行合同效力认定的裁判,将会给银行带来更为严重的经济损失。

  (二)“假按揭”案件民事法律适用之观点二

  商品房买卖合同无效,抵押贷款合同有效。理由是:两种合同相对独立,并非主从合同关系。另外如果认为购买商品房系签订抵押贷款合同的动机所在,动机一般不影响法律行为的效力,法律行为中的意思表示本身是明确无误的,故商品房买卖合同无效不能影响抵押贷款合同的效力,同时为更好的保护银行善意方的利益,应认定抵押贷款合同有效。此种观点优于观点一,因为在效果上,该观点顾及到了银行在“假按揭”中存在的风险。但仍存在一定缺陷。

  民法上的动机在法律行为中的确存在内隐性的特征,一般认为其并不影响法律行为的效力,否则将影响交易安全。但在某些情况下也存在例外,如动机已经外显为当事人之间的一种权利义务;动机被作为法律行为的条件之一;动机已通过当事人的言辞或其他方式表示,为对方所知晓。在按揭购房行为中,很明显抵押贷款的目的即在于购买商品房,银行作为相对方是明知的,此时如完全不考虑已外化的购房动机因素,仍认定抵押贷款合同有效,势必导致银行的信赖利益受损。银行被束缚在有效的抵押贷款合同下,任由开发商不合用途的使用资金,不能积极地采取措施化解风险,对银行实属不公。

  五、分歧消除:“假按揭”案件之适当民事法律适用

  上述两种针对“假按揭”案件民事法律适用的观点,均存在一定弊端。要进行正确的民事法律适用,既要考虑对社会公共利益的维护,又要考虑对善意当事人一方利益的保护。

  确认“假按揭”案件中的商品房买卖合同无效应属无疑,其本身既是对开发商与购房人之间真实意思的确认,又是对社会公共利益的维护。确认抵押贷款合同无效缺乏相应的法律依据,并且在现实中容易造成对银行合法利益的侵害。确认抵押贷款合同有效,忽视了贷款合同中虚假的借款目的,同时又可能将银行束缚在含有虚假贷款用途意思的抵押贷款合同之下,无法及时采取有效措施降低风险,故前文提到的观点一与观点二都不足取。

  本文考虑到,按揭购房人进行抵押贷款的动机为购买商品房,并且此动机已经外化,银行对此有充分的信赖。而在“假按揭”案件中,购房这一动机转变为开发商欲套取资金的动机,已经外化的动机发生变化,可能造成银行信赖利益损失,故不能完全确认抵押贷款合同有效。

  购房动机的变化,使抵押贷款意思表示存在欺诈的嫌疑,为更好的维护银行善意方的合法利益,其对欺诈的法律行为应享有变更或撤销的权利,这符合《合同法》中对可变更、可撤销合同的相关规定。同时,就借贷法律关系而言,《合同法》第203条明确规定:“借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。”该规定仅赋予了贷款方停止发放借款、收回借款、解除合同的权利,而不直接确认借款合同无效。对于银行而言,享有这样的权利比直接确认抵押贷款合同无效更为有利。因为银行可以自由衡量自己的利益是否受损,如没有造成损害,反而可从中获得利益时,完全没必要直接确认借款合同无效。该条文的设计与可变更可撤销合同的立法设计一致,较为合理。所以在对“假按揭”中的抵押贷款合同进行法律适用时,应该充分体会该法条中的精神。

  本文在对“假按揭”案件中的法律关系进行充分分析的基础上,综合衡量多方利益后认为:确认商品房买卖合同无效,同时不直接确认抵押贷款合同无效或有效,而根据《合同法》的相关规定,赋予银行停止发放借款、提前收回借款或解除合同的权利,这种处理方式更符合现行法律规定。

  结语

  从某种程度上说,法律是利益趋属的产物,利益衡平是对法律的重要要求,“假按揭”现象的凸显无疑是各种利益诉求的结果,对该类案件准确的进行民事法律适用必须充分衡量各方利益以及社会公共利益,才能起到良好的预防和规范作用。在当前房地产市场备受关注的环境下,本文仅是就民事法律适用存在分歧的领域进行详尽的探讨,要规范房地产市场,彻底遏制“假按揭”的发生,尚需在金融业等领域采取多种手段予以规制。希望本文的分析能为保护权利人合法权益,防止“假按揭”,维护房地产市场的良性发展起到一定的保障推动作用。


 


 

(作者:重庆法院网)

周宏

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